家賃上昇時代に知っておきたい新規賃料と継続賃料の違いとは

　賃貸経営では、周辺の募集家賃が上昇していても、既存入居者の家賃が同じように上げられるとは限りません。新規賃料と継続賃料の違いを理解し、長期入居のメリットも踏まえた家賃管理について考えてみましょう。

新規賃料と継続賃料とは

　新規賃料は、新たな入居者と賃貸借契約を結ぶ際に決まる賃料です。市場の需給や競合物件の条件に強く影響されます。一方、継続賃料は、既に入居している借主との間で維持・改定される賃料です。ただし、インターネットに掲載されている家賃は「募集賃料」であり、実際の成約賃料とは異なる場合があります。フリーレントや条件交渉もあるため、管理会社や仲介会社から最近の成約事例について情報収集することが大切です。

新規と継続に差が生じる理由

　例えば10年前に月7万円で入居し、その後一度も家賃を見直していなければ、周辺の新規賃料が9万円になっても、既存入居者の家賃は7万円のままです。また、家賃を改定する場合でも、従来の家賃やこれまでの契約経緯を無視して、直ちに新規賃料と同額にできるとは限りません。そのため市場が急速に上昇する局面では、新規賃料と継続賃料の差が広がりやすくなります。

継続賃料でも上げることは可能

　借地借家法では、土地・建物に対する税負担や価格の変動、経済事情、近隣の同種物件の賃料などを踏まえ、現行家賃が不相当となった場合には、貸主・借主の双方から賃料の増減額を請求できます。

　したがって、周辺賃料が上昇していることは家賃増額を考える材料になります。ただし、「周辺の募集家賃より安い」という理由だけで当然に増額できるわけではありません。また、普通借家契約では、貸主が更新を自由に拒絶できません。家賃の増額のためには、増額の根拠を示したうえで、借主と丁寧に協議することが求められます。そのため、周辺の成約賃料だけでなく、固定資産税や修繕費の上昇、設備改善など、増額の根拠となる資料を日頃から蓄積しておくことが大切です。

継続賃料が低いことは必ずしも不利ではない

　長期入居者の継続賃料が新規賃料より低くても、それだけで経営上不利とは限りません。退去に伴う空室期間の家賃損失、原状回復費、仲介・募集費用などを抑えられてきたからです。仮に7万円の部屋を新規募集で月5,000円高く貸せるとしたら、年間増収は6万円です。しかし、退去後に2か月空室になるとしたら、空室損14万円は増収約2年4か月分です。原状回復費や募集費用まで含めればさらに長くなります。つまり、「現在の家賃と市場家賃の差」だけでなく、「長く住んでもらう価値」も数字で考える必要があるのです。

家賃は「放置せず、一律にも上げず」

　空室が発生した際だけでなく、既存入居者についても、定期的に周辺成約賃料や自物件の競争力を確認しておくべきでしょう。すべての入居者に一律の値上げを求める必要はなく、長期入居によるメリット、退去した場合の募集コスト、現在の家賃水準、修繕費や税負担などを総合的に判断してください。

　新規賃料と継続賃料の差を把握し、長期入居によるメリットや経営コストも踏まえながら、適切な家賃水準を見極めることが重要です。